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Konzept der Zwischennutzung für ein Geschäft in 1A-Lage

Zwischennutzung Geschäft

Der Beginn:

Die Zwickauer Coworking-Bewegung war auf der Suche nach Geschäftsräumen, um Ihren Usern eine eigene Arbeitsumgebung zur Verfügung zu stellen.

Die ersten Schritte:

Wenn man einen Gewerberaum sucht, schaut man auf die bekannten Immobilien-Plattformen im Netz und stellt fest: es gibt eine ganze Menge an Geschäften, die auf den ersten Blick zusagen würden. Man schaut sich die ersten an und erfährt, dass 12 Monate Mindestlaufzeit Standard sind. Kündigungsfristen unter 3 Monaten sind selten. Und die Kaltmieten sind meist auch alles andere als gründerfreundlich.

Jetzt fängt man an zu kalkulieren. Wie viel Fläche braucht ein Coworking-Space eigentlich? Dies ist ganz klar abhängig von der Anzahl der Coworker / User. Wie viele werden das sein? Kann kein Schwein sagen. Denn die Standardaussage der potenziellen Mitstreiter ist: naja, ich schaue es mir erst einmal an. Hmm. Damit kann man natürlich nicht arbeiten.

Was man eigentlich bräuchte, wäre so etwas wie eine Experimentierumgebung.

Fakt:

Der Leerstand in Zwickau ist nicht gerade gering. Da sollte sich doch fernab der klassischen Immobilienmärkte etwas finden lassen, wo man sich vorübergehend ohne große Kosten und mit hoher Flexibilität ausprobieren kann. Doch, was hat der Verwalter einer solchen potenziellen Immobilie davon?

Fakt:

Kein Verwalter ist an einem Leerstand interessiert. Gleich aus mehreren Gründen:

  • Der Verwalter muss alle Nebenkosten des Geschäfts, die nicht verbrauchsabhängig (variabel) sind, selber tragen.
  • Der Verwalter trägt auch geringe verbrauchsabhängige Kosten (Heizkosten im Winter um Mindesttemperatur zu gewährleisten)
  • Der Verwalten nimmt keine Miete ein
  • Der Verwalter muss das Objekt am Markt anbieten. Dafür muss er zu jedem Besichtigungstermin einen Mitarbeiter abstellen. Dieser verursacht Personalkosten.
  • Das Objekt muss regelmäßig aufgesucht werden, um den Zustand zu checken. Es besteht keine Instandhaltung durch Nutzung. Bagatelschäden werden nicht sofort erkannt.
  • Leerstand wirkt nicht gut auf das Umfeld. Keine Synergien für benachbarte Mieter.

Klassische Lösung:

Der Verwalter findet einen „normalen“ Mieter, der Miete (kalt + warm) bezahlt und verdient Geld.

Problem:

Da sich dies jedoch auf dem Zwickauer Immobilienmarkt mit Leerstand nicht immer so leicht realisieren lässt, könnte der Verwalter auch an einer Lösung interessiert sein, die nur einen Teil der Probleme löst.

Alternative Lösung:

Jetzt kommt die Coworking-Bewegung mit der Suche nach einem Geschäft wieder ins Spiel. Wir beziehen die Räume, zahlen dafür jedoch keine Kaltmiete, sondern lediglich die Nebenkosten und lösen damit trotzdem ein Großteil der Probleme. Also keine Einnahmen mit den neuen Mietern für den Verwalter, aber ganz klar Kostenreduzierung sowie weitere Vorteile.

Neues Problem:

Der Verwalter will aber langfristig die Miete einnehmen, auch wenn ihn kurzfristig die Idee reizt. Da hilft nur eins: sobald ein neuer Mieter einziehen und Miete zahlen will, dann muss die Bewegung raus oder eben auch die Miete zahlen. Also: das Konzept ist temporär; zeitlich begrenzt. Daher kann das Konzept auch Zwischennnutzungskonzept genannt werden. Ein „Rausschmiess“ von heute auf morgen sollte jedoch vermieden werden. 4 Wochen sind wahrscheinlich praktisch. Verhandlungssache :)

Vorteil für die Mieter bei dieser Lösung: wenn man schneller wächst oder schrumpft als geplant, kann man zügig wieder aus- oder umziehen. Somit lösst sich auch das Problem der unbekannten Zahl der Coworker.

Umsetzung:

Soweit die Idee. Wie findet man jedoch jetzt die Verwalter, die das Spiel auch „mitspielen“?

In Zwickau hat die Coworking-Bewegung ein „Ideenpapier“ (Konzept) aufgesetzt, dass die Idee des Coworking stichpunktartig erläutert. Grundsätzlich für alle Beteiligten geeignet. Dabei wurden folgende Bereich aufgenommen:

  • Die Idee Coworking
  • Zielgruppen
  • Stakeholder
  • Impact / Auswirkungen (Kosten, Community, Ökologisch, Ressourcen, Stadtentwicklung)
  • Technik
  • Dienstleistungen
  • Standort
  • Experimentierumgebung
  • Finanzierung / Kalkulation
  • Statistik

Und zu guter Letzt, die Vorteile für eine Immobilienfirma als Kooperationspartner sowie die Vorteile der Zwischennutzung:

  • Kostenreduzierung
    • Coworking-Community übernimmt laufende Kosten und somit auch Gebühren, die bei Leerstand durch die Immobilienfirma getragen werden müssten
  • Präsentation der Gewerbefläche
    • Mögliche Nutzung wird dargestellt
    • Coworker und Laufkundschaft lernen die Einheit kennen
    • Erwähnung der Gewerbeeinheit auf Werbematerial
  • Instandhaltung der Immobilie durch Nutzung
  • Das Objekt kann betrachtet werden, ohne dass ein Mitarbeiter der Immobilienfirma zum Vor-Ort-Termin erscheinen muss – Einsparung Arbeitszeit
  • Potenzielle Mieter können einen Tag im Coworking-Space arbeiten und so die Immobilie besser kennen lernen als in einem 1-stündigen Besichtigungstermin
  • Förderung des Projektes Coworking in Zwickau, dadurch
    • Image-Steigerung: innovativ, aufgeschlossen, flexibel, Interesse an regionaler Entwicklung
  • Vermarktung der Immobilienfirma in den Räumen als „Sponsor“ – Plakate, Flyer, Videoclips, …
  • Eintritt / Präsenz der Immobilienfirma in die Kreativ- und Gründerszene in Zwickau
    • Potentielle Kundengewinnung, Gründer, wachsende Unternehmen
  • Bewerben der Immobilienfirma auf allen Kommunikationskanälen der Coworking-Community
    • Website, Facebook, twitter
  • Nutzen der Coworking-Kommunikations-Kanäle für Anpreisen von Angeboten der Immobilienfirma
    • Website, Facebook, twitter
  • Zeitraum für Nutzung: mind. 3 Monate
  • Kein Risiko, da geringe Kündigunsfrist möglich

Akquise:

Zu guter Letzt wurden 50 Immobilienfirmen in Zwickau via Mail angeschrieben und das Konzept vorgestellt. Genau eine hat reagiert. Diese ist jetzt unser Vermieter.

Vielen Dank an dieser Stelle für Ihre Aufgeschlossenheit, Ihren Mut und Ihre Unterstützung an Frau Aicher sowie an die Firma Immobilien BLEYL.

Dieses Beispiel steht nicht nur für unser Geschäft, sondern es soll zeigen, dass die Möglichkeit besteht, Menschen und Ideen zusammenzubringen, auch wenn dabei nicht immer einer Gewinn macht.

Nicht wenige fanden es unrealistisch, jemanden zu finden, der einen Raum kaltmietfrei zur Verfügung stellt. Es wurde trotzdem probiert und wir waren erfolgreich.

Daher: unkonventionelle Wege bedeuten auch, nicht auf andere zu hören :)

NEVER TRY, NEVER KNOW!

Antworte auf Katy Kunert

2 Kommentare

  • Hi Pierre!
    Ich bin gerade durch Zufall auf deine Seite gestoßen und kann nur sagen, dass ist echt große Klasse! Schön, dass ihr nun einen geeigneten Raum habt und zugleich auch sehr traurig, dass nur ein einziger Immobilienverwalter gemerkt hat, dass ihm das Ganze trotzdem was bringt.
    VIEL GLÜCK weiterhin!

    PS: Ich bin ja gespannt, wann ich den ersten GCD-Antrag von dir als Coach auf den Tisch bekomme ;-)))

    LG Katy

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